千亿市值没了！保利、万科两巨头领跌，20%首付能否拯救地产股？

本文来源：时代财经 作者：高文珣

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近日，来自全国各地的地产利好消息“层出不穷”。

例如，湖北省监利市人民政府发布的《监利市人民政府办公室关于加快促进助企纾困、主体培育、消费提振若干措施落地见效的通知》（以下简称《通知》）显示，“2022年6月30日至12月31日期间，在监利市购买首套新建商品住房贷款，首付款比例不低于20%，二套房贷款首付款比例不低于30%。”

不过，“金九银十”的地产传统销售旺季并没有达到预期，光大证券研报认为，“金九银十”下房企虽加码促销，但受部分房企暴雷影响，市场信心修复缓慢，行业存在下行压力。

二级市场上，地产股也是跌得“哀鸿遍野”。Wind数据显示，整个10月，跌幅超过20%的地产股有9家，包括知名地产商万科A（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）、保利发展（600048.SH）等，其中金地集团跌幅最大，达到31.94%。

星石投资首席研究官喻宗亮认为，在当前经济压力较大的时候，房价显现出一定压力，但长期来看，中国仍有着很大的发展空间，2035年人均国内生产总值迈上新的大台阶，达到中等发达国家水平，2050年全面建成社会主义现代化强国，基本面的持续向好能够很好地消化地产的估值。

两巨头一个月市值蒸发超千亿

从整个二级市场来看，地产股在今年10月的下跌幅度达到14%左右，仅次于家居用品和酿酒板块。

Wind数据显示，2022年10月，跌幅超过20%的地产股有9家，金地集团跌幅约为31.94%、新华联（000620.SZ）跌幅约为30.28%、新城控股（601155.SH）跌幅约为24.54%、万科A跌幅约为24.17%、ST泰禾（000732.SZ）跌幅约为23.93%、我爱我家（000560.SZ）跌幅约为23.84%%、中交地产（000736.SZ）跌幅约为23.67%、保利发展跌幅约为23.33%、广汇物流（600603.SH）跌幅约为21.85%。

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从跌幅来看，金地集团在今年10月的跌幅最大，当月市值蒸发约166亿。

时代财经注意到，金地集团今年前三季度实现营业收入530.76亿元，同比下降1.50%；实现归母净利润33.36亿元，同比增长0.83%。

光大证券研报认为，金地集团的整体毛利率短期触底，已售未结转的低毛利项目仍在消化，预计盈利表现短期需反复磨底。“公司深耕一二线城市多年，近期销售边际改善明显，财务稳健，信用优势显著，总土储充裕，看好公司未来发展潜力。”

目前，A股市场地产概念股中市值前两位分别是保利发展和万科A，这两家“地产龙头”在今年10月市值蒸发合计超1000亿元。

Wind数据显示，今年10月，保利发展的股价下跌了4.20元，公司市值蒸发超500亿；万科A的股价下跌了4.31元，公司市值蒸发约500亿。

从业绩角度看，保利发展今年三季报的归母净利润是同比下降了3.61%，万科A是同比增长了约2.17%。

“下跌主要是从10月11日开始的，市场对地产股的三季度业绩预期悲观，而且随着一些地产股业绩下降的情况陆续披露，二级市场的信心也开始下降。”江苏某私募基金人士告诉时代财经，虽然楼市的供需两端政策都开始逐渐发力，但是力度还不够，“再加上‘金九银十’销售不及市场预期，导致市场资金不敢在继续持有地产股。或者说，在业绩利空释放之前，资金只能先离场观望，我们现在基本上已经不持有地产股了。”

首付降至两成能否拯救地产股

10月28日，央行公布三季度房地产贷款数据，房地产开发贷余额同比止跌转正，9月剔除土地购置费的净资产投资单月跌幅收窄。但居民部门购房需求仍在磨底，居民去杠杆进程仍在持续。

中短期来看，申银万国证券研报认为，目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”或“L”型曲折性弱复苏走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。

为了刺激楼市销售回暖，各地政府近日也积极出台利好政策。

湖北省监利市《通知》显示，2022年6月30日至12月31日期间，在监利市购买首套新建商品住房贷款，首付款比例不低于20%，二套房贷款首付款比例不低于30%。

四川省自贡市发布的相关措施显示，对居民购买首套自住住房使用公积金贷款的，首付比例按照20%执行。

湖北省孝感市在贷款比例方面的政策是，所购住房属于唯一自住住房且首次贷款首付款比例最低下调至所购住房全部价款的20%。

在某券商地产行业研究员看来，首付两成大概率是必然趋势，“但是购房人的信心还是不足，这需要一段很长的磨底时间，楼市才有可能回暖。从地产股的估值角度来看，确实处于底部区域，尤其是10月的一轮大跌之后，很多优质房企的估值优势明显。”

西南证券研报数据显示，从行业持仓环比变化来看，主动权益基金2022第三季度加仓前五行业中，房地产排在第三位，行业配置比例提升0.77pp至2.9%，从超低配比例来看，属于超配行业。

销售方面来看，环比数据也在趋好。

11月1日晚，保利发展发布最新销售情况简报称，2022年10月公司实现签约面积261.18万平方米，环比增长15.05%，同比减少17.85%；实现签约金额430.14亿元，环比增长12.03%，同比减少13.93%。

二级市场上，地产股已经开始提前“表演”。

11月2日午盘收市，珠江股份（600684.SH）以涨停报收3.98元，滨江集团（002244.SZ）、深深房A（000029.SZ）、ST泰禾、招商蛇口（001979.SZ）、三湘印象（000863.SZ）、首开股份（600376.SH）、广汇物流的涨幅均超4%。

图片来源：通达信交易软件截图

“首付比例降至两成”的利好消息能否继续刺激地产股继续走强？一切拭目以待。

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