您现在的位置是:首页 > 产经 >正文
把房贷转化成经营性贷款能节省利息?小心被抽贷房财两空
发布时间:2022-10-17 08:37:07梅时莺来源:
贷款最长10年,利率只需要3.2%-3.6%之间,还款方式是先息后本,可以大幅降低还款压力。
看到这些信息大家有没有心动?
我相信最近一段时间很多有房贷的客户都有可能接到类似的电话,有些中介就鼓动大家去把按揭贷款转化成经营性贷款,认为这样可以节省很大一笔利息。
那这种做法到底可不可行,有没有风险呢?
首先可以确定一点的是,目前经营性贷款利率确实比较低。
从2021年开始,在市场流动性大幅增加的背景下,各大银行的贷款利率都出现了明显的下跌。
目前房贷利率已经下降到4.1%左右,经营性贷款也出现了很大的下跌。
尤其是最近两年时间,很多地方都特别针对小微企业给出了一些优惠性贷款,甚至免息贷款,很多人去申请这些普惠贷款利率确实比较低,有些贷款利率只有3.5%左右。
假如大家之前申请的房贷利率比较高,比如达到5%以上,每个月的月供不少,将按揭贷款转换经营贷款之后确实能够减少不少利息。
我们来简单算一笔账就知道。
假如一个人在2019年办理了100万按揭贷款,等额本息,贷款期限30年,当时利率是5.63%,对应的每个月的月供是5762元。
到了2022年9月份,贷款刚好满三年,剩余的本金是95.83万。
这时候如果他选择按照原来的贷款方式继续偿还下去,剩余的27年需要偿还的金额总共是186.7万左右,其中利息大约是91万左右。
但假如他现在将这笔房贷转化为经营贷,申请100万的贷款,他需要支付几项成本。
1、贷款利息。
我们就按照3.5%计算,贷款10年总共的利息大约是35万。
2、过桥资金。
如果大家没有资金把原来的房贷一次性还清,肯定需要中介帮忙垫资,目前垫资费用一天大约是1‰,我们就按照15天来计算,垫资费用大约是1.5万。
3、中介费。
想要把按揭贷款转化成经营性贷款,肯定需要中介帮忙操作,个人肯定是操作不来的,这时候就需要支付一定的中介费,中介费2%~5%不等,我们就按最低的收费2%计算,那么中介费大概需要2万块钱。
将以上三项费用加起来之后,100万额度10年经营性贷款需要支付的本息大约是138.5万。
但如果10年到期之后大家没有资金一次性偿还银行的贷款,还得再重新申请经营性贷款,这时候又得额外支付38.5万的利息和其他费用。
假如20年到期之后,大家仍然没有能力一次性偿还,最终还款期限跟按揭贷款一样要还27年,那么剩余的7年时间还有额外支付28万左右。
这意味着27年经营性贷款累计要支付的利息、过桥费、服务费大约是105万,这个利息明显要比按揭贷款的91万更高。
看到这很多朋友就纳闷了,明明经营贷款的利率更低,为什么最终利息反而会比按揭贷款更高呢?
因为这些经营性贷款一般都是先息后本,利息都是按照贷款金额直接计算的,而按揭贷款越往后还的本金越多,对应的利息其实越少。
但如果把资金的机会成本计算在内,经营性贷款肯定是更划算的。
比如正常还按揭贷款,每个月要还5700多,一年要还的金额接近7万块钱。
但是办理经营性贷款,你一年只需要还3.5万的利息就可以,这意味着剩余的3.5万资金你可以拿去投资理财,这样可以获得额外的收益,把这些收益加在内之后,实际上经营性贷款的整体成本要比按揭贷款更低。
但最终也不会低太多,相反潜在的风险就非常大。
可以肯定地告诉大家,房贷转经营贷是违规的,既然违规那随时有可能被抽贷。
目前央行对经营性资金违规进入楼市抓得非常严,如果银行跟中介违规操作将房贷转成经营贷被发现了,银行随时有可能被处罚。
在银行被处罚的同时,违规的经营性贷款也面临被提前收回。
在当前银行信贷比较宽松的情况下,按揭贷款转经营性贷款可能非常容易,甚至有些中介可以找一个空壳公司,帮大家把经营贷款申请下来。
假如未来信贷突然收紧了,这种违规行为可能被发现,到时银行就会提前收回贷款,比如客户才还了2年时间就被提前收回了。
而且这种违规行为会纳入到银行的黑名单当中,不仅办理贷款的银行会拒绝再次贷款,其他银行同样也会拒绝办理贷款。
这意味着想要通过再贷款偿还已经行不通了,只能寻找银行渠道以外的资金。
这时候如果客户没有钱偿还这100万的资金就会非常被动,要么你跟一些民间借贷公司借高利贷偿还银行的贷款把房子留住;要么你无力偿还银行的贷款,被银行低价把房子拍卖掉。
但不论是哪一种方式,都会出现很大的损失,至少要损失几十万。
另外就算客户非常幸运,没有被抽查到,没有构成违规,但10年到期之后你敢保证银行的经营性贷款还这么好做吗?
我觉得银行的信贷政策不可能永远宽松,一旦未来资金收紧了,银行的信贷政策也会跟着收紧,说不定10年之后客户到期了就没法继续办理贷款,到时同样会非常被动。
所以综合考虑各种潜在的风险之后,我认为虽然把按揭贷款转化成经营性贷款可以节省一部分利息,但潜在的风险要远远比省下的利息大很多,所以我不建议大家这么做,不要被中介带到坑里面去了。
猜你喜欢
最新文章
- 把房贷转化成经营性贷款能节省利息?小心被抽贷房财两空
- 从保安到“亚洲第一猛男”,徐州小伙卖服装,年销过亿
- 闲鱼这碗饭,不好吃了
- 10万亿元宇宙行业,为何风口正旺股价不香?
- 10月份养老金正在发放,部分地区提前发,注意3件事,转给亲朋
- 挖掘机开起来!1.5万亿基建项目密集上马,四季度专项债或提前下达
- 城市人才生态水平谁最高?深圳拔头筹,北京位列第三
- 小额网贷乱象丛生 银保监全面叫停机构新设
- 去双非院校读研,是个好选择吗?
- 乳业巨头鏖战奶酪,卷起300亿市场
- 中国过冬“神器”欧洲销量猛增!秋衣秋裤火了,热水袋、暖手宝也被买爆!多家A股公司回应......
- 吴京代言品牌一年卖30亿,国产汽水“卷土重来”
- 零食赛道头部放缓 新兴“搅局者”逆势寻因
- 第132届广交会线上开幕 将实现四大突破
- 详解中化国际首个百亿级战略投资
- 保时捷菜刀、法拉利时装、小鹏麻将,车企开发奇葩周边图什么?
- 时隔两年多终有新车上市 爱驰汽车谋求从海外回归国内
- 通信人王晓云:攻关5G国际标准这十年
- 海南第一高楼重启!中建三局中标,建设难度堪比台北101
- 比亚迪夺全球销冠,广汽埃安、小鹏领跑新势力,大湾区新能源汽车产业加速跑
- 占比高达30%!微软首次披露游戏订阅会员收入,主机游戏挖到金矿了?
- 月费不到100块、1分钟出图,AI作画要打翻多少设计师的饭碗?
- GMV每月增长50%,淘宝腰部主播大爆发
- 辅导班关停了,家长们的焦虑并没有停止